Выбираем форму собственности

При приватизации жилья в Нижнем Новгорде часто возникает вопрос, какую выбрать форму собственности - долевую или совместную. Последствия той или иной приватизации рождают некоторые проблемы, на которые должны были давно обратить внимание законодатели. При приватизации, когда собственником становятся более одного человека, необходимо уяснить, какую форму собственности предпочесть. Это может быть общая совместная (без определения долей) собственность или общая долевая собственность. Под общей долевой собственностью подразумевается владение определенной долей квартиры. В договоре вы должны отразить "деление долей". Доли не обязательно могут быть равными, а соразмерны занимаемым собственниками комнатам. Но она не может быть выражена в квадратных метрах или комнатах. Если в договоре доли не определены, то по закону они считаются равными. Если квартира поступает в долевую собственность двух или более лиц, то ее участник может распоряжаться квартирой, например, продать ее, сдать в аренду, в коммерческий наем только по соглашению всех участников долевой собственности. При этом нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличие от распоряжения квартирой участник долевой собственности распоряжается долей в праве на квартиру самостоятельно, он вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в праве на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности имеют только право преимущественной покупки этой доли. Кроме того (что немаловажно), участник долевой собственности вправе потребовать выделения своей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такое возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим. Кроме того, регистрация права долевой собственности каждым участником договора передачи (приватизации) в учреждении юстиции по регистрации прав увеличивает размер денежных средств, подлежащих уплате за совершение государственной регистрации. Лучше Вы продадите свой автомобиль и будете жить в квартире, так как такая "экономия" сегодня может обернуться большими затратами в будущем. Проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении нее действуют общие нормы. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как их согласие предполагается в силу закона. Интересно, что только для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такого правила не установлено. Защита прав участников совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, то есть только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать эту долю. Установление размера доли каждого - это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в городском суде. В настоящее время в отсутствие четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась довольно устойчивая судебная практика удовлетворения исков определения доли и наследования по закону на общих основаниях доли одного из сособственников в общей совместной собственности.